BONUS PER AFFITTI COMMERCIALI E RICHIESTE DI RIDUZIONE O PAGAMENTO PARZIALE DEL CANONE
Con le novità della circolare n. 14/E dell'Agenzia delle Entrate
L’articolo 28 del D.L. 34/2020 (decreto Rilancio) introduce un nuovo credito d’imposta per le locazioni di immobili ad uso non abitativo, parametrato al canone di locazione di tre mensilità: marzo / aprile / maggio (e per le strutture turistico ricettive di aprile / maggio / giugno), pagato nel 2020.
Nel precedente decreto Cura Italia (D.L. 18/2020) il credito era limitato al canone pagato nel solo mese di marzo e per immobili censiti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe), mentre la nuova disposizione amplia la platea a tutti gli immobili, indipendentemente dalla categoria catastale, purchè diversi da quelli a destinazione abitativa; non spetterà più solo ai negozi, ma anche ad uffici, capannoni, magazzini, laboratori artigianali, etc.
Immobili e soggetti interessati
L’immobile interessato può essere impiegato per qualunque tipo di attività economica, posto che la norma fa riferimento all’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.
Il credito d’imposta interessa gli imprenditori individuali, tutte le società e i lavoratori autonomi/associazioni professionali, indipendentemente dal regime contabile adottato, oltre agli Enti non commerciali, Ets e religiosi per gli immobili impiegati nell’attività istituzionale, o parte in attività commerciale.
Per i lavoratori autonomi che utilizzano l’immobile promiscuamente per l’esercizio dell’attività di lavoro e per l’abitazione, nella circolare n. 14/E, l’Agenzia specifica che il bonus è concesso, nella misura del 50% del canone di locazione, se il professionista non dispone di un altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio della propria attività nel medesimo comune.
Il credito d’imposta, oltre alle locazioni solo immobiliari, interessa anche i contratti di servizi a prestazioni complesse (coworking) o di affitto d’azienda, quando sono comprensivi di almeno un immobile destinato allo svolgimento dell’attività, nonchè ai canoni di locazione finanziaria.
Sono anche agevolabili i canoni di concessione, aspetto che interessa particolarmente attività che conducono gli impianti sportivi di proprietà pubblica.
Tali condizioni escludono l’accesso al bonus per i soggetti che hanno iniziato l’attività a decorrere dall’1.6.20219 in quanto privi di fatturato nei predetti mesi del 2019 su cui parametrare la riduzione di fatturato / corrispettivi.
Verifica dei requisiti
Vi sono alcuni requisiti che bisogna rispettare per ottenere il credito d’imposta:
1) per fruire del beneficio è necessario che i canoni siano stati pagati nel 2020, con riferimento a ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio (di aprile, maggio e giugno per le strutture turistico ricettive). Questo aspetto non è secondario, considerando il fatto che molti conduttori hanno chiesto ai locatori moratorie nel pagamento dei canoni di locazione; in caso di mancato pagamento del canone l’utilizzo del bonus è sospeso fino al momento del versamento;
2) i soggetti locatari o conduttori devono aver subìto una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi nel mese di riferimento di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente. La verifica va fatta mese per mese e pertanto il beneficio può spettare anche soltanto per uno dei mesi previsti;
3) i soggetti locatari o conduttori devono aver conseguito un ammontare di ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente (2019). Questo requisito vale ad eccezione delle strutture ricettive, che possono beneficiare del credito d’imposta indipendentemente dal monte ricavi dichiarato nello scorso periodo.
Ammontare ed utilizzo del credito
Il credito d’imposta è previsto in misura differenziata, a seconda del contratto in dipendenza del quale l’immobile è nella disponibilità del soggetto beneficiario:
- in caso di contratti di locazione, leasing e concessione di immobili, spetta un credito d’imposta pari al 60% del canone mensile versato, con riferimento ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020 (ai mesi di aprile, maggio, giugno 2020 per le strutture ricettive con attività solo stagionale);
- in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse (coworking) o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività, spetta un credito d’imposta pari al 30% del canone mensile versato con riferimento ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020 (ai mesi di aprile, maggio, giugno 2020 per le strutture ricettive con attività solo stagionale).
Concorrono anche le spese condominiali, a patto che siano pattuite come voce unitaria e riportate nel contratto di affitto; in tal caso, il credito d’imposta si calcola sulla voce unitaria composta da canone più spese condominiali.
Il credito è utilizzabile in compensazione tramite modello F24 con il codice tributo “6920” e l’anno per il quale è riconosciuto il credito (2020), oppure è cedibile a privati o a banche e intermediari finanziari. La quota di credito non utilizzata nell’anno non può essere utilizzata negli anni successivi, e non può essere richiesta a rimborso.
Si rammenta che il presente credito d’imposta non è cumulabile con il credito previsto dal D.L. 18/2020, in relazione alle medesime spese sostenute, per la sovrapposizione che si verrebbe a creare con riferimento al canone del mese di marzo; per tale mensilità il bonus può spettare solo con riferimento ad uno dei due provvedimenti. Sul punto l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 14/E offre la possibilità, laddove non sia stato utilizzato il credito d’imposta “C/1 botteghe e negozi”, in quanto non soddisfatti i requisiti del D.L. 18/2020, di fruire per lo stesso periodo del bonus previsto dal D.L. Rilancio, se si rispettano le nuove condizioni di accesso.
Credito esteso agli affitti agricoli
Sempre con la circolare n. 14/E/2020, l’Agenzia delle Entrate è andata oltre il dato letterale della norma, che come detto riserva il credito d’imposta ai soggetti esercenti l’attività di impresa, arte e professione, ammettendo al credito i canoni di locazione degli immobili anche gli affittuari agricoli, ancorché determinino il reddito su base catastale.
Sono necessari tuttavia altri adattamenti di ordine interpretativo, dato che nè la norma e nemmeno la circolare parlano di affitto di terreni o di fondi rustici, ma di locazione di immobili, siano essi fabbricato o terreni.
Altra particolarità riguarda la temporalità dei pagamenti dei canoni, dato che per i fondi rustici è raro il pagamento del canone con scadenza mensile e anche il pagamento anticipato non è frequente. Per stabilire quindi il canone mensile si dovrà dividere in dodicesimi il canone annuo e verificare se è avvenuto il pagamento relativamente ai mesi oggetto di agevolazione.
Altra verifica che devono fare anche gli agricoltori è quella relativa alla riduzione del fatturato e/o dei corrispettivi, in ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio, di almeno il cinquanta per cento rispetto allo stesso mese del 2019. Le imprese agricole rientranti nel reddito agrario devono quindi fare riferimento alle fatture emesse relative alle operazioni effettuate nei predetti mesi.
Immobili in leasing
La circolare n. 14/E/2020 dell’Agenzia delle Entrate pare escludere il leasing immobiliare dal beneficio, ritenendolo di applicare solo ai contratti di leasing operativo (o di godimento), la cui funzione è analoga al contratto di locazione, mentre sarebbero da escludere i leasing finanziari (traslativi della proprietà), rispetto ai quali è il conduttore che sostiene i rischi relativi al bene, risultando assimilabile ai contratti di compravendita con annesso finanziamento.
Si segnala come che tale interpretazione non recepisce il superamento delle due fattispecie di leasing, così come previsto invece dalla L. 124/2017, poichè la figura contrattuale del leasing immobiliare operativo è sconosciuta al mercato, nè l’art. 28, D.L. 34/2020 pone distinzioni a riguardo.
Confronto tra le due misure di credito sulle locazioni
Come detto, il Decreto Cura Italia (D.L. 18/2020) ha previsto un credito d’imposta, a favore degli esercenti attività d’impresa, nella misura del 60% del canone di locazione del mese di marzo 2020, c.d. “bonus negozi e botteghe”, soltanto se l’immobile utilizzato rientra nella categoria catastale C/1, mentre il Decreto Rilancio (D.L. 34/2020) ha previsto un ulteriore credito d’imposta riferito ai canoni di locazione degli immobili ad uso non abitativo, con una portata più ampia.
Con l’ausilio della tabella che segue, si mettono a confronto le due misure di credito:
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Art. 65 del D.L. 18/2020 |
Art. 28 del D.L. 34/2020 |
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Tipologia immobile |
Solo immobili di categoria C/1 |
Qualunque categoria ad uso non abitativo |
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Beneficiari |
Solo imprese |
Imprese, professionisti ed Enti non commerciali, Ets e religiosi |
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Misura dell'agevolazione |
60% sul canone pagato per marzo 2020 |
- 60% sul canone pagato per i mesi di marzo, aprile e maggio (di aprile, maggio e giugno per le strutture turistico ricettive) - 30% se canoni riferiti a contratti di affitto azienda e concessioni |
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Requisiti dimensionali |
nessuno |
- riduzione fatturato nel 2020 di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del 2019 - ricavi o compensi 2019 non superiori a € 5.000.000 (ad esclusione delle strutture ricettive) |
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Utilizzo del credito |
Nel modello F24 al codice 6914 |
Nel modello F24 al codice 6920 |
Accordo di riduzione del canone o pagamento parziale del canone
A fronte dell’emergenza sanitaria da coronavirus, le parti potrebbero addivenire ad un accordo di riduzione del canone risultante dal contratto di locazione, che seppure non soggetto a obbligo di registrazione, è consigliabile, in quanto consente al proprietario di pagare le imposte dirette solo sul canone effettivamente percepito. La registrazione è volontaria dell’accordo raggiunto tra proprietario ed inquilino, da comunicare all’Agenzia delle Entrate con il modello 69, senza pagamento di imposte ed esente da bollo.
Come illustrato sopra, per beneficiare del credito sul canone di locazione non è conveniente procedere alla riduzione del medesimo, per i mesi di marzo, aprile e maggio (aprile, maggio e giugno per le strutture turistico ricettive).
Vi è ancora la possibilità che il conduttore inquilino ceda il bonus al proprietario “in conto canone”, scalandolo cioè dal dovuto, in relazione al mese di maturazione del credito stesso, senza dover versare la somma per intero. Quello che viene richiesto è che il conduttore provveda al pagamento del residuo canone (40% o 70% a seconda dei casi). Ad esempio, su un canone di locazione di 1.000 euro, il conduttore potrà pagare al proprietario 400 euro in denaro e 600 euro sotto forma di bonus fiscale, sempre col benestare del locatore.
La circolare n. 14/E afferma che se il valore nominale del credito ceduto è maggiore rispetto al corrispettivo pattuito con il cedente, la sopravvenienza attiva che emerge in capo al locatore concorre alla formazione del reddito tassabile e del valore della produzione.
10/06/2020