BONUS A FONDO PERDUTO PER AFFITTI COMMERCIALI RIVISTO E AMPLIATO
Nuove misure a sostegno delle locazioni commerciali
L’art. 28 del D.L. 34/2020 (decreto Rilancio) introduceva un nuovo credito d’imposta per le locazioni di immobili ad uso non abitativo, parametrato al canone di locazione di tre mensilità 2020: marzo / aprile / maggio (per le strutture turistico ricettive: aprile / maggio / giugno), al verificarsi della riduzione di almeno il 50% del fatturato rispetto allo stesso mese del 2019. Nel precedente decreto Cura Italia (D.L. 18/2020) il credito era limitato al canone pagato nel solo mese di marzo e per immobili censiti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).
Si registrano numerose modifiche al provvedimento, con una serie chiarimenti e interpelli da parte dell’Agenzia delle Entrate, il decreto Agosto ha esteso l’ambito temporale alla locazione di giugno (luglio per le strutture turistico ricettive), per arrivare poi ai due decreti Ristori, senza dimenticare che parte della regione Piemonte risultava in stato di emergenza (a causa degli eventi calamitosi verificatesi in Piemonte tra il 19 e il 22 ottobre 2019 e tra il 21 ed il 25 novembre 2019), prima della dichiarazione dello stato di emergenza da Covid-19.
Immobili e soggetti interessati
Gli immobili interessati possono essere impiegati per qualunque tipo di attività economica, posto che la norma fa riferimento all’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.
Il credito d’imposta interessa gli imprenditori individuali, tutte le società e i lavoratori autonomi/associazioni professionali, indipendentemente dal regime contabile adottato, oltre agli Enti non commerciali, Ets ed Enti religiosi civilmente riconosciuti, per gli immobili impiegati nell’attività istituzionale, o parte in attività commerciale.
Per i lavoratori autonomi che utilizzano l’immobile promiscuamente per abitazione e per l’esercizio dell’attività di lavoro, nella circolare n. 14/E, l’Agenzia delle Entrate specifica che il bonus è concesso, nella misura del 50% del canone di locazione, se il professionista non dispone di un altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio della propria attività nel medesimo comune, mentre secondo la circolare n. 25/E, la categoria catastale è irrilevante se il fabbricato, di categoria abitativa, non viene riaccatastato per l’utilizzo come studio professionale, dovendosi considerare l’utilizzo effettivo del bene.
Con risoluzione n. 356 del 15.9.2020 l’A.E. ha chiarito che spetta il bonus in presenza di un contratto di sub-locazione registrato, stipulato da un professionista per l’utilizzo di una stanza per l’esercizio della professione, semprechè il conduttore principale nettizzi il proprio bonus di quello percepito dal sublocatario.
Il credito d’imposta, oltre alle locazioni solo immobiliari, interessa anche i contratti di servizi a prestazioni complesse (coworking) o di affitto d’azienda, quando sono comprensivi di almeno un immobile destinato allo svolgimento dell’attività, nonchè ai canoni di locazione finanziaria.
Sono anche agevolabili i canoni di concessione, aspetto che interessa particolarmente attività che conducono gli impianti sportivi di proprietà pubblica.
Verifica dei requisiti
Vi sono alcuni requisiti che bisogna rispettare per ottenere il credito d’imposta:
1) per fruire del beneficio è necessario che i canoni siano stati pagati nel 2020, con riferimento a ciascuno dei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno (di aprile, maggio, giugno e luglio per le strutture turistico ricettive). Questo aspetto non è secondario, considerando il fatto che molti conduttori hanno chiesto ai locatori moratorie nel pagamento dei canoni di locazione; in caso di mancato pagamento del canone l’utilizzo del bonus è sospeso fino al momento del versamento.
Per contro, se il canone è pagato anticipatamente, si individuano le rate relative ai mesi di fruizione del bonus, secondo il meccanismo del pro rata temporis.
2) i soggetti locatari o conduttori devono aver subìto una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi nel mese di riferimento di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente. La verifica va fatta mese per mese e pertanto il beneficio può spettare anche soltanto per uno dei mesi previsti; la verifica del fatturato non è richiesta per i soggetti che hanno iniziato l’attività dal 1.1.2019 e per coloro che hanno il domicilio o la sede operativa in un comune dichiarato in stato calamitoso già in essere al 31 gennaio 2020 (vedi regione Piemonte).
Nel caso di affitto azienda la verifica del fatturato deve essere fatta sull’avente causa (affittuario).
3) i soggetti locatari o conduttori devono aver conseguito un ammontare di ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente (2019). Questo requisito non vale per le strutture ricettive (alberghi, agriturismi, agenzia viaggio, tour operator) e per le strutture termali, che possono beneficiare del credito d’imposta indipendentemente dal monte ricavi dichiarato nello stesso mese del 2019.
Ammontare del credito
Il credito d’imposta è previsto in misura differenziata, a seconda del contratto in dipendenza del quale l’immobile è nella disponibilità del soggetto beneficiario:
- in caso di contratti di locazione, leasing e concessione di immobili, spetta un credito d’imposta pari al 60% del canone mensile versato, con riferimento ai mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2020 (ai mesi di aprile, maggio, giugno e luglio 2020 per le strutture ricettive con attività solo stagionale);
- il 60% scende al 20% del canone mensile versato dalle imprese esercenti l’attività di commercio al dettaglio con ricavi 2019 superiori a 5milioni di euro;
- in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse (coworking) o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività, spetta un credito d’imposta pari al 30% del canone mensile versato con riferimento ai mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2020 (ai mesi di aprile, maggio, giugno e luglio 2020 per le strutture ricettive con attività solo stagionale);
- il 30% scende al 10% del canone mensile versato per l’affitto azienda da parte delle imprese esercenti l’attività di commercio al dettaglio con ricavi 2019 superiori a 5milioni di euro;
- per le imprese turistico-ricettive il credito d’imposta è nella misura del 50% nei casi di contratto di affitto azienda.
Concorrono anche le spese condominiali, a patto che siano pattuite comprensive del canone e riportate nel contratto di affitto; in tal caso, il credito d’imposta si calcola sulla voce unitaria composta da canone più spese condominiali.
Nel caso di unico contratto, riguardante più immobili con canone indiviso, di cui uno solo rientrante nell’agevolazione (esempio: locale commerciale con abitazione privata), i valori divisi si determinano sulla base delle rendite catastali (risoluzione A.E. n. 321/2020).
Decreti Ristori
Nel decreto Ristori (D.L. 137/2020) viene esteso il credito d’imposta sui canoni di locazione e di affitto d’azienda ai mesi di ottobre / novembre / dicembre 2020, ai soli settori che hanno subìto limitazioni o sospensioni dell’attività, secondo il D.P.C.M. del 24 ottobre 2020, elencati nell’allegato 1 al decreto, (ristoranti, alberghi, palestre, piscine, cinema, intrattenimento, etc), indipendentemente dal volume dei ricavi e compensi nel periodo d’imposta precedente (2019).
Si applicano le stesse regole di riduzione del fatturato di almeno il 50% nei mesi di ottobre, novembre e dicembre 2020, rispetto ai corrispondenti mesi del 2019.
Il credito spetta nella misura del 60% dei canoni di locazione pagati, ridotto al 30% nei casi di affitto d’azienda.
Nel decreto Ristori-bis (D.L. 149/2020) tale credito d’imposta viene concesso, alle medesime condizioni, anche alle imprese operanti nei settori riportati nell’allegato 2 (agenzie di viaggio, tour operator, grandi magazzini, commercio al dettaglio, etc.), purché tali soggetti abbiano la sede operativa (quindi è irrilevante la sede legale o il domicilio) nelle regioni denominate “zone rosse”.
Utilizzo del credito
Il credito è utilizzabile in compensazione tramite modello F24 con il codice tributo “6920” e l’anno per il quale è riconosciuto il credito (2020), oppure è cedibile a privati o a banche e intermediari finanziari.
Si rammenta che il presente credito d’imposta non è cumulabile con il credito previsto dal D.L. 18/2020, in relazione alle medesime spese sostenute, per la sovrapposizione che si verrebbe a creare con riferimento al canone del mese di marzo; per tale mensilità il bonus può spettare solo con riferimento ad uno dei due provvedimenti. Sul punto l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 14/E offre la possibilità, laddove non sia stato utilizzato il credito d’imposta “C/1 botteghe e negozi”, in quanto non soddisfatti i requisiti del D.L. 18/2020, di fruire per lo stesso periodo del bonus previsto dal D.L. Rilancio, se si rispettano le nuove condizioni di accesso.
Credito esteso agli affitti agricoli
Sempre con la circolare n. 14/E/2020, l’Agenzia delle Entrate è andata oltre il dato letterale della norma, che come detto riserva il credito d’imposta ai soggetti esercenti l’attività di impresa, arte e professione, ammettendo al credito i canoni di locazione degli immobili anche gli affittuari agricoli, ancorché determinino il reddito su base catastale.
Sono necessari tuttavia altri adattamenti di ordine interpretativo, dato che nè la norma e nemmeno la circolare parlano di affitto di terreni o di fondi rustici, ma di locazione di immobili, siano essi fabbricato o terreni.
Altra particolarità riguarda la temporalità dei pagamenti dei canoni, dato che per i fondi rustici è raro il pagamento del canone con scadenza mensile e anche il pagamento anticipato non è frequente. Per stabilire quindi il canone mensile si dovrà dividere in dodicesimi il canone annuo e verificare se è avvenuto il pagamento relativamente ai mesi oggetto di agevolazione.
Altra verifica che devono fare anche gli agricoltori è quella relativa alla riduzione del fatturato e/o dei corrispettivi, in ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio, di almeno il cinquanta per cento rispetto allo stesso mese del 2019. Le imprese agricole rientranti nel reddito agrario devono quindi fare riferimento alle fatture emesse relative alle operazioni effettuate nei predetti mesi.
Immobili in leasing
La circolare n. 14/E/2020 dell’Agenzia delle Entrate pare escludere il leasing immobiliare dal beneficio, ritenendolo di applicare solo ai contratti di leasing operativo (o di godimento), la cui funzione è analoga al contratto di locazione, mentre sarebbero da escludere i leasing finanziari (traslativi della proprietà), rispetto ai quali è il conduttore che sostiene i rischi relativi al bene, risultando assimilabile ai contratti di compravendita con annesso finanziamento.
Si segnala come che tale interpretazione non recepisce il superamento delle due fattispecie di leasing, così come previsto invece dalla L. 124/2017, poichè la figura contrattuale del leasing immobiliare operativo è sconosciuta al mercato, nè l’art. 28, D.L. 34/2020 pone distinzioni a riguardo.
Aspetti contabili e fiscali
Dal punto di vista contabile, l’inquilino conduttore iscrive il credito d’imposta sulla locazione del 60% nello stato patrimoniale, alla voce CII5-bis «crediti tributari» (Oic 25) e in contropartita nella voce 20 di conto economico col segno avere. Questo non sarà imponibile né ai fini delle imposte dirette né dell’Irap. L’utilizzo del credito avviene nel modello F24 al codice tributo 6920. Nel modello Redditi il credito si indica nel quadro RU e se non completamente utilizzato può essere riportato nei periodi d’imposta successivi, senza possibilità di richiesta di rimborso.
Nell’ipotesi invece che il credito venga ceduto, contabilmente il conduttore chiuderà il credito d’imposta a stato patrimoniale con un introito di banca e l’eventuale differenza rappresenta una sopravvenienza da iscriversi in conto economico. Per contro, l’acquirente impresa iscriverà un credito tributario nello stato patrimoniale (voce CII5-bis) e in contropartita, registrerà un’uscita di banca. Se il credito viene acquistato ad un valore inferiore a quello nominale, fiscalmente l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che tale sopravvenienza attiva è imponibile, motivo per cui si ritiene che, per correlazione, quella passiva registrata dall’acquirente debba considerarsi deducibile (circolare 26/E/13 paragrafo 3.2).
Verifica per i Clienti dello Studio
Per i propri Clienti lo Studio verifica la sussistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi, esegue i conteggi e determina il credito spettante da utilizzare in compensazione col modello F24.
17/11/2020