LE TEMPISTICHE DELLE DETRAZIONI SUGLI IMMOBILI NEL 2024
Come cambiano le detrazioni edilizie per le spese dal 2024
Dopo la conversione in legge del D.L. 39/2024 diventa meno agevole districarsi tra le varie periodicità di detrazione dei bonus edilizi nei modelli dichiarativi. Fino al 2023 le decorrenze erano: 10 anni per le ristrutturazioni edilizie e gli ecobonus; 5 anni per il sismabonus ordinario e per il bonus barriere architettoniche; 4 anni per le spese superbonus dal 2022 (erano 5 per le spese superbonus 2020 e 2021).
E’ quindi opportuno conoscere i nuovi scenari, anche per non commettere errori.
Nuove decorrenze dal 2024
L’art. 4-bis del D.L. 39/2024 inserito in fase di conversione dalla L. 67/2024 ha previsto che per le spese sostenute dal 1° gennaio 2024 agevolabili ai sensi:
‑ dell’art. 119 del D.L. 34/2020 (superbonus energetico e antisismico);
‑ dell’art. 119-ter del D.L. 34/2020 (bonus eliminazione barriere architettoniche);
‑ dell’art. 16, co. da 1-bis a 1-septies, D.L. 63/2013 (sismabonus e sismabonus acquisti);
la detrazione Irpef/Ires spettante deve essere obbligatoriamente ripartita in 10 rate annuali di pari importo anziché nel minor arco temporale che era in vigore per le spese agevolabili sostenute entro il 31 dicembre 2023 (4 anni per il superbonus e 5 anni per il bonus eliminazione barriere architettoniche, il sismabonus e il sismabonus acquisti).
Nuove regole per le detrazioni decennali
Il recupero della detrazione per le spese sostenute dal 1° gennaio 2024 in un arco temporale decennale riguarda esclusivamente i beneficiari diretti che intendono fruire della agevolazione in dichiarazione dei redditi.
Qualora, invece, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2024 il beneficiario della detrazione intenda optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito, nelle casistiche normativamente ancora consentite, è introdotta una deroga all’art. 121, co. 3 del D.L. 34/2020: il credito di imposta spettante al fornitore o al cessionario va ripartito in 4 anni per il superbonus energetico e antisismico e in 5 anni per il bonus eliminazione barriere architettoniche, il sismabonus e il sismabonus acquisti.
Spese sostenute fino al 31 dicembre 2023: detrazione Irpef/Ires e credito di imposta spettante al fornitore (sconto in fattura) o al cessionario (cessione del credito) fruibili nello stesso arco temporale: in 4 anni per il superbonus e in 5 anni per il bonus barriere architettoniche, il sismabonus e il sismabonus acquisti.
Spese sostenute dal 1° gennaio 2024: detrazione Irpef/Ires fruibile in 10 anni per il superbonus, il bonus barriere architettoniche, il sismabonus e il sismabonus acquisti e credito di imposta spettante al fornitore (sconto in fattura) o al cessionario (cessione del credito) fruibile in 4 anni per il superbonus e in 5 anni per il bonus barriere architettoniche, il sismabonus e il sismabonus acquisti.
Non sono state apportate altre modifiche alle tempistiche di utilizzo della detrazione Irpef/Ires spettante per gli interventi su ristrutturazioni edilizie e gli ecobonus.
Spese superbonus 110% sostenute nel 2022 in 10 anni dal 2023
Un caso particolare riguarda la tempistica di detrazione le spese da superbonus sostenute nel 2022. L’art. 2 co. 3-sexies, del D.L. 11/2023 ha previsto che coloro che hanno sostenuto spese da superbonus 110% nel 2022, possono ripartire, solo con riferimento alle solo spese sostenute nel 2022, la detrazione in 10 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta 2023. La scelta è irreversibile (non sono previsti ripensamenti) e riguarda l’intera detrazione, con rate di pari importo.
L’opzione va indicata nella dichiarazione (Redditi o 730) da presentarsi nel 2024 per l’anno 2023, a condizione che la prima rata di detrazione non sia inserita nel modello dichiarativo presentato nel 2023 e relativo al 2022, che ordinariamente avrebbe costituito la sede in cui fruire della prima quota detraibile.
L’opzione decennale non è stata (almeno per il momento) riproposta per le spese sostenute negli anni successivi al 2022, per cui non è percorribile, ad esempio, per i costi pagati nel 2023.
Per i soggetti c.d. incapienti l’intervento è positivo, perché permette a chi ha una capienza non elevata in dichiarazione, e non è riuscito a cedere il bonus, di recuperare, seppure in un tempo più lungo, una parte o tutta la detrazione che, diversamente, sarebbe andata perduta.
Vendita di immobili con interventi da superbonus
Con la circolare n. 13/E/2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito dei chiarimenti in merito all’applicazione della nuova lettera b-bis) dell’art. 67 del Tuir, introdotta a far data dal 1° gennaio 2024 dalla Legge di Bilancio 2024, che ha aggiunto alla già note plusvalenze immobiliari conseguite nel quinquennio, previste nella let. b) dell’art. 67, Tuir, la nuova lett. b-bis) riguardante le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020, conclusi da meno di 10 anni all’atto della cessione, con esclusione degli immobili che siano stati ricevuti per successione o adibiti ad abitazione principale da parte del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso.
Per la determinazione del termine temporale dei 10 anni entro i quali la cessione assume rilevanza reddituale, l’Agenzia delle Entrate precisa che occorre considerare la data di conclusione degli interventi ammessi al superbonus, dovendosi aver riguardo alla data di conclusione dei lavori comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi in vigore. Pertanto, rimangono escluse dalla let. b-bis) le cessioni di immobili sui quali sono stati eseguiti lavori superbonus non ancora terminati al momento della cessione stessa.
Per la determinazione della plusvalenza imponibile, la circolare n. 13/E/2024 conferma la distinzione seguente:
‑ se il superbonus nella misura del 110% è stato fruito con opzione per la cessione/sconto in fattura, e la cessione avviene non oltre 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori, nella determinazione del costo da contrapporre al prezzo di cessione non si tiene conto delle spese relative agli interventi. Se la cessione avviene invece successivamente al termine dei 5 anni (ed entro il decimo), nel costo è riconosciuto il 50% dell’importo dei lavori;
‑ se il superbonus è stato fruito sotto forma di detrazione nel modello Redditi, o in misura diversa dal 110% con opzione per cessione/sconto in fattura, nella determinazione del costo si tiene conto anche delle spese sostenute per i lavori.
Secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate, il presupposto di tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione dell’immobile scatta in capo al cedente anche se il soggetto che ha beneficiato del superbonus è stato un altro soggetto rientrante in quelli aventi diritto (ad esempio il conduttore, il comodatario o il familiare convivente).
Di particolare interesse è stato il chiarimento secondo cui genera plusvalenza anche la cessione della singola unità immobiliare situata in un condominio nel quale sono stati eseguiti lavori sulle parti comuni (c.d. “trainanti”), anche se sulla predetta unità non sono stati effettuati lavori “trainati”.
08/07/2024