CEDOLARE SULLE LOCAZIONI DEI NEGOZI
Oltre alle abitazioni, estesa alle locazioni commerciali in categoria C/1
La Legge di Bilancio 2019 ha esteso la tassazione cedolare, prima prevista per i soli fabbricati a destinazione abitativa, anche alle locazioni commerciali di fabbricati ad uso negozio, in categoria C/1 posseduti da persone fisiche (il conduttore evidentemente può essere anche impresa o società). Grazie a questa modifica, i canoni di locazione percepiti in relazione a tali fabbricati commerciali, possono essere tassati con un’aliquota fissa del 21%, anziché partecipare al reddito complessivo del contribuente.
Oltre al risparmio sull’imposta, optando per la cedolare, vengono risparmiate anche le imposte indirette e di registrazione dovute sul contratto: imposta di registro e di bollo. Questo vantaggio riguarda anche le pertinenze dei negozi se locate congiuntamente: se quindi assieme al negozio viene locato un adiacente magazzino, anche il canone relativo a questo può essere assoggettato a tassazione del 21%.
Requisiti per la tassazione in cedolare
La tassazione è consentita per le locazioni commerciali al verificarsi dei determinati requisiti:
- riguarda esclusivamente i locatori persone fisiche che agiscono al di fuori del regime d’impresa, essendo un regime sostitutivo Irpef per la tassazione fondiaria;
- è applicabile solo agli immobili di categoria catastale C/1, ossia quelli che normalmente sono adibiti a negozi e relative pertinenze (cat. C/2, C/6 e C/7), se locate congiuntamente, come i magazzini;
- il negozio non deve avere una metratura maggiore di 600 metri quadrati (in tale verifica non si deve tener conto delle pertinenze).
Decorrenza delle locazioni e proroghe
Il nuovo regime di tassazione può riguardare solo i nuovi contratti, facendo riferimento ai contratti stipulati “nell’anno 2019”, senza che sia possibile applicare il medesimo beneficio ai contratti già in corso, la cui tassazione dovrà continuare con le regole ordinarie. Inoltre, viene stabilita una previsione antielusiva, qualora il precedente contratto fosse stato risolto a partire dal 15 ottobre 2018 per stipularne un altro tra le stesse parti contrattuali e per lo stesso immobile, detto contratto dovrebbe continuare a scontare la tassazione ordinaria, senza poter beneficiare della cedolare.
Ovviamente, se il contratto fosse risolto e ne fosse stipulato uno diverso con diverse parti contrattuali, detto contratto potrebbe invece rientrare nella tassazione in cedolare.
Nella situazione di contratto scaduto e prorogato, la risposta all’interpello n. 297 del 22 luglio 2019, l’Agenzia Entrate ha precisato che in caso di contratto scaduto e prorogato nel corso del 2019 l’opzione per la cedolare è ammessa.
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Esempio |
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Contratto di locazione 6+6 stipulato nel 2013 e che giunga a proroga nel 2019. Secondo il chiarimento contenuto nella la risposta n. 297/2019, l’opzione per la cedolare secca risulterebbe ammessa per gli ulteriori 6 anni di contratto. |
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Opzione per la cedolare secca
La tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo e pertanto la sua applicazione è subordinata all’esercizio dell’opzione da parte del locatore, ovvero la persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.
In via generale, l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione con effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca. L’esercizio, o la modifica, dell’opzione per la cedolare secca può essere effettuato:
- attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web);
- presentando il modello RLI allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.
Inoltre, con lettera raccomandata occorre comunicare preventivamente all’inquilino l’adozione della cedolare secca e la rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se contrattualmente previsto, a qualsiasi titolo, inclusa la variazione Istat.
Subentro del contratto di locazione
Con la risposta ad interpello n. 364 del 30 agosto 2019, l’Agenzia delle Entrate si esprime sul tema del subentro in un contratto di locazione in corso, avvenuto a seguito di affitto di azienda. Al riguardo, l’Agenzia osserva come il nuovo affittuario subentra nel contratto di locazione già in essere; tale situazione non può ritenersi assimilabile alla stipula di un nuovo rapporto di locazione. Infatti, la cessione del contratto di locazione, contestuale alla cessione dell’azienda, è qualificabile come un’ipotesi di cessione "ex lege" del medesimo contratto di locazione.
L’originario contratto di locazione continua quindi a svolgere i suoi effetti anche in relazione al nuovo conduttore, senza necessità della risoluzione del contratto e della stipula di un nuovo contratto di locazione; la conseguenza è che il subentro in un contratto in corso al 15 ottobre 2018 non permette di beneficiare della cedolare.
Locazione a canone variabile
Con la recente risposta ad interpello n. 340 del 23 agosto 2019, l’Agenzia esamina il caso di una locazione di un fabbricato di categoria C/1, con superficie inferiore a 600 metri quadrati, che viene locato nel corso del 2019; la particolarità del contratto risiede nel fatto che la locazione commerciale di durata anni 6+6 prevede un canone costituito da 2 componenti: una quota fissa annuale a cui aggiungere una quota variabile (nella fattispecie, pari al 3,4% dei ricavi del punto vendita della società conduttrice, per la sola parte dei ricavi che in ciascun anno supererà 1.000.000 euro).
Il dubbio che si pone è se tale parte variabile possa in qualche modo qualificarsi come “aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat” ipotesi che è preclusa dalla norma istitutiva.
Sul punto l’Agenzia osserva che vi è una differenza sostanziale tra l’aggiornamento del canone di locazione per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta (Istat) e la pattuizione di una quota del canone di locazione in forma variabile. Deve quindi ritenersi che la previsione contrattuale presente nel contratto di locazione, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore, non rientra nel campo di applicazione della previsione che vieta l’aggiornamento del canone e, come tale, non risulta di ostacolo all'assoggettamento del contratto stesso al regime della cedolare secca.
02/09/2019