LE DETRAZIONI E BONUS PER GLI IMMOBILI NEL 2017
Tutte le detrazioni per le operazioni realizzate entro il 2017
L’Agenzia delle Entrate ha recentemente operato un restyling delle informazioni contenute nelle guide ai bonus fiscali, previsti in caso di ristrutturazione o acquisto di immobili abitativi. L'aggiornamento si è reso necessario a seguito delle modifiche normative e, in particolare, le conseguenti precisazioni dell’Agenzia.
Tra le altre novità, oltre alla proroga della maggiore detrazione Irpef per i lavori di recupero e anche per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici, le regole per la cessione del credito relativo alla detrazione (del 75 o dell’85%, a seconda dei risultati conseguiti in termini di riduzione del rischio sismico) delle spese sostenute per interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica effettuate sulle parti comuni di edifici, dettagliate nel provvedimento dell’8 giugno scorso.
Conferme e novità per il 2017
Oltre che la proroga sono previste diverse novità, in particolare:
- viene prorogata al 31.12.2017 la detrazione Irpef per interventi di ristrutturazione edilizia disciplinata dall’art. 16-bis del D.P.R. 917/86 con “maggiorazione” al 50% e a 96.000 euro del limite di spesa;
- viene prorogata al 31.12.2017 la detrazione Irpef del 65% per interventi di riqualificazione energetica (vengono esclusi dalla proroga gli interventi riguardanti dispositivi domotici, introdotti dal 2016 dalla legge di stabilità 2016);
- viene prorogata al 31.12.2021 la detrazione Irpef per interventi di riqualificazione energetica riguardanti i condomini con possibilità di maggiorare la detrazione al 70% o 75% per certi tipi di interventi;
- viene prorogata al 31.12.2021 la detrazione Irpef per interventi antisismici con possibilità di maggiorare la detrazione al 70% o 80% per certi tipi di interventi.
Possibili detrazioni legate agli immobili
Ø 50% per le ristrutturazioni edilizie
Ø 50% per l’acquisto di immobili ristrutturati
Ø 19% per l’acquisto dell’abitazione principale in leasing
Ø 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici
Ø 65% per gli interventi di riqualificazione energetica
Ø bonus potenziato per interventi di riqualificazione energetica nei condomini
Ø 65% per misure antisismiche
Ø 20% per l’acquisto di un immobile abitativo destinato alla locazione
Ø 50% dell’Iva pagata su abitazioni in classe A o B
Detrazioni per interventi di recupero sul patrimonio edilizio
Il Ddl di legge di Stabilità 2017 interviene nella materia di detrazioni per le ristrutturazioni edilizie, con una modifica dell'art. 16 del D.L. 63/2013 convertito, con modificazioni, nella Legge 90/2013.
A tal riguardo:
§ la detrazione Irpef per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio viene confermata nella seguente misura del 50% anche per le spese sostenute nel 2017.
Sono compresi i seguenti tipi di intervento:
- manutenzioni straordinarie, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia su abitazioni (anche manutenzioni ordinarie di parti comuni condominiali);
- ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi;
- realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali;
- eliminazione delle barriere architettoniche;
- prevenzione di atti illeciti di terzi;
- riduzione degli infortuni domestici;
- cablatura di edifici;
- bonifica dall’amianto;
- contenimento inquinamento acustico.
Come anticipato, nulla cambia rispetto al passato, e pertanto:
ü la detrazione sarà pari al 50% delle spese sostenute;
ü il limite massimo su cui calcolare la spesa è pari ad €. 96.000,00;
ü la detrazione verrà ripartita in 10 anni.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 118/E del 30/12/2014, ha chiarito che anche le spese notarili, se strettamente connesse all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione, possono essere incluse nelle spese per le quali spetta la detrazione in esame.
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Tipologia di intervento |
Dal 26.06.2012 al 31.12.2016 |
Dal 01.01.2017 |
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% Detrazione |
Limite spesa |
% Detrazione |
Limite di spesa |
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Recupero patrimonio edilizio |
50% |
96.000,00 |
50% |
96.000,00 |
In assenza di ulteriori proroghe, a decorrere dal 1/01/2018, la detrazione si abbasserà al 36% con un limite di spesa di €. 48.000,00.
Si rammenta che:
• se i lavori realizzati nell’anno costituiscono la mera prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, nel computo della spesa massima ammessa di € 96.000 è necessario tener conto anche delle spese sostenute negli anni precedenti (comma 4 del citato art. 16-bis);
• in caso di immobile residenziale utilizzato promiscuamente, ossia adibito anche all’esercizio dell’attività d’impresa / lavoro autonomo, la detrazione spetta nella misura del 50% (comma 5 del citato art. 16-bis).
Detrazioni per acquisto di immobili ristrutturati
La legge di bilancio 2017 mantiene invariato il bonus al 50% sull’acquisto dei singoli immobili facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati. Quando si parla genericamente di “ristrutturazione”, ci si riferisce agli interventi di recupero, restauro o risanamento conservativo ai sensi dell'articolo 3, lettere “c” e “d”, del D.P.R. 380/2001.
L’art. 16-bis, comma 3 del Tuir prevede la detrazione d’imposta sulle spese sostenute per l’acquisto o l’assegnazione di unità immobiliari facenti parte di un edificio interamente sottoposto ad interventi di restauro e risanamento conservativo eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione o da cooperative edilizie a condizione che le stesse provvedano alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile in uno specifico termine.
La detrazione Irpef del 50% è stata prorogata anche per l’acquisto o l’assegnazione di unità immobiliari abitative site in fabbricati interamente recuperati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie. Per fruire di tale detrazione (che va applicata alla base imponibile pari al 25% del corrispettivo dichiarato in atto) la vendita dell’unità immobiliare deve avvenire entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori di restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.
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Tipologia di intervento |
Dal 26.06.2012 al 31.12.2016 |
Dal 01.01.2017 |
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% Detrazione |
Limite spesa |
% Detrazione |
Limite di spesa |
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Assegnazione di immobili ristrutturati (25% prezzo d’acquisto) |
50% |
96.000,00 |
50% |
96.000,00 |
In assenza di ulteriori proroghe, a decorrere dal 1/01/2018, la detrazione si abbasserà al 36% con un limite di spesa di €. 48.000,00.
Detrazioni per acquisto di immobili in leasing
La legge di Stabilità 2016 ha introdotto dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 una nuova spesa detraibile dall’Irpef al 19%, che riguarda l’acquisto o la costruzione, tramite leasing (canoni e oneri accessori per un importo non superiore a 8mila euro e riscatto per un importo non superiore a 20mila euro), di abitazioni da parte di giovani, con età inferiore a 35 anni, con un reddito complessivo entro i 55mila euro e non già titolari di diritti di proprietà su altri immobili a destinazione abitativa.
Sempre dal 2016 al 2020, questa stessa detrazione è applicabile anche a chi ha 35 anni o più, con le stesse condizioni, ma dimezzando le spese massime ammissibili. La norma dice nulla relativamente al caso in cui il contratto sia stipulato prima dei 35 anni e prosegua dopo il compimento di questa età.
Il nuovo incentivo fiscale è molto conveniente se confrontato con la detrazione Irpef del 19% degli interessi pagati sui mutui ipotecari per l’acquisto o la costruzione/ristrutturazione dell’abitazione principale, dove l’onere detraibile al 19% è costituito solo dagli interessi passivi pagati (e non dalla quota capitale della rata del mutuo) e per un importo massimo annuale rispettivamente di 4mila euro (detrazione massima annuale di 760 euro) e di 2.582,28 euro (detrazione massima annuale di 491 euro).
La nuova agevolazione, poi, prevede la possibilità di detrarre anche il riscatto finale, per un importo non superiore a 20mila euro (10mila euro per i non giovani), consentendo una detrazione massima di 3.800 euro (1.900 euro per i non giovani).
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Tipologia di intervento |
Prima del 01.01.2016 |
Dal 01.01.2016 |
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% Detrazione |
Limite spesa |
% Detrazione |
Limite di spesa |
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Acquisto abitazione principale in locazione finanziaria |
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19% |
8.000,00 annui |
Altro articolo sull’argomento
ACQUISTO PRIMA CASA IN LEASING PER I GIOVANI
Detrazioni per acquisto di mobili e di elettrodomestici
Fino al 31 dicembre 2017 è stata prorogato anche il “bonus arredi”. Si tratta della detrazione Irpef del 50% del costo sostenuto per l’acquisto di arredi fissi, mobili e grandi elettrodomestici (rientranti nella categoria A+ ovvero A per i forni) destinati all’immobile abitativo già oggetto di intervento di recupero edilizio. Non è invece stata prorogata la detrazione Irpef del 50% per le giovani coppie che acquistano o che hanno in programma di acquistare mobili (non per i grandi elettrodomestici), ad arredo dell’unità immobiliare, acquistata dagli stessi e da adibire ad abitazione principale.
Nel rispetto dei requisiti richiesti, con il bonus mobili 2017 si avrà diritto allo sconto Irpef sulla metà dell’importo speso per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici, per un massimo di 10.000 euro di spesa, che viene riconosciuto ai soggetti che usufruiscono della detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio “iniziati a decorrere dal 1º gennaio 2016”. Nel caso di lavori iniziati nel 2016 e proseguiti nel 2017 l’ammontare complessivo di €. 10.000,00 deve essere calcolato al netto delle spese sostenute nell’anno 2016 già detratte. In sostanza, non sarà possibile “agganciare” l’acquisto di arredamento datato 2017 a un lavoro iniziato ante 2016.
Per richiedere il bonus bisognerà prestare attenzione ai documenti da conservare e alle modalità di pagamento: le istruzioni sono state fornite dall’Agenzia delle Entrate e prevedono il pagamento tramite “bonifico parlante”.
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Tipologia di intervento |
Dal 01.01.2016 |
Dal 01.01.2017 |
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% Detrazione |
Limite spesa |
% Detrazione |
Limite di spesa |
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Acquisto mobili e grandi elettrodomestici |
50% |
10.000,00 |
50% |
10.000,00 |
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Acquisto mobili ed arredi per le giovani coppie |
50% |
+8.000,00 |
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In assenza di ulteriori proroghe, a decorrere dal 1/01/2018, non sarà più possibile fruire del bonus mobili.
Detrazioni per interventi di riqualificazione energetica
La detrazione Irpef/Ires del 65% per le spese di riqualificazione energetica degli edifici è stata prorogata fino alle spese sostenute entro il prossimo 31 dicembre 2016. La Legge di Stabilità 2016 ha esteso l’applicazione della detrazione del 65% anche all’acquisto, all’installazione e alla messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento e/o produzione di acqua calda e/o climatizzazione delle unità abitative, che garantiscano un funzionamento efficiente degli impianti. Tali dispositivi devono:
- mostrare attraverso canali multimediali i consumi energetici, mediante la fornitura periodica dei dati;
- mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti;
- consentire l’accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale di regolazione degli impianti da remoto.
Il disegno di legge di Stabilità 2017 interviene nuovamente sulla materia prorogando fino al 31.12.2017 gli interventi di riqualificazione energetica. In base di quanto attualmente previsto dalla bozza della legge di Stabilità 2017 non verrà prorogata la detrazione per le spese di installazione, messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda introdotta dalla legge di Stabilità 2016.
Si ricorda che l’art. 12 del D.Lgs n. 175/2014, ha eliminato l’obbligo di inviare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate per i lavori che proseguono per più periodi d’imposta.
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norma |
TIPOLOGIA DI INTERVENTO |
DETRAZIONE MASSIMA
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LIMITE DI SPESA Detrazione 55% fino al 05.06.2013 |
LIMITE DI SPESA Detrazione 65% dal 06.06.2013 al 31.12.2017 |
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c. 344 |
interventi di riqualificazione globale energetica |
€ 100.000,00 |
€ 181.818,18 |
€ 153.846,15 |
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c. 345 |
interventi sull’involucro degli edifici per la riduzione della trasmittanza termica |
€ 60.000,00 |
€ 109.090,90 |
€ 92.307,69 |
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c. 346 |
installazione di pannelli solari |
€ 60.000,00 |
€ 109.090,90 |
€ 92.307,69 |
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c. 347 |
sostituzione di impianti di climatizzazione invernale |
€ 30.000,00 |
€ 54.545,45 |
€ 46.153,85 |
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Acquisto e posa in opera di schermature solari (spese dal 01.01.2015) |
€ 60.000,00 |
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€ 92.307,69 |
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Acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (spese dal 01.01.2015) |
€ 30.000,00 |
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€ 46.153,85 |
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In assenza di ulteriori proroghe, a decorrere dal 1/01/2018, la detrazione si abbasserà al 36% con un limite di spesa di €. 48.000,00.
Si rammenta che per individuare le spese agevolabili va fatto riferimento:
• al criterio di cassa (data di effettivo pagamento) per le persone fisiche / lavoratori autonomi / enti non commerciali;
• al criterio di competenza (data di ultimazione della prestazione) per le imprese individuali / società / enti commerciali.
Interventi di riqualificazione energetica nei condomini
La legge di Stabilità 2016 aveva anche prorogato la detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli che riguardano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. In particolare:
• la detrazione si applica nella misura del 65%, se la spesa è sostenuta nel periodo compreso tra il 6 giugno 2013 e il 31 dicembre 2016;
• gli interventi agevolabili sono gli stessi previsti per la detrazione del 65% sulle singole unità immobiliari e indicati nel paragrafo precedente;
• la spesa massima agevolabile si calcola considerando il massimale di detrazione come riferito a ogni singolo alloggio;
• per le spese sostenute dall’1.1.2016 al 31.12.2016 i soggetti che si trovano nella “no tax area” (pensionati, dipendenti e autonomi), in luogo della detrazione, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi;
• la detrazione può essere usufruita anche dagli Istituti autonomi di case popolari (Iacp) per le spese sostenute dall’1.1.2016 al 31.12.2016 per gli interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica.
Nel disegno di legge di bilancio 2017, il bonus in condominio agisce su due livelli:
detrazione “standard”
con la detrazione al 65% su parti comuni condominiali – così come in vigore fino alla fine di quest’anno – si prevede la proroga di cinque anni, fino al 31 dicembre 2021. Sono compresi gli immobili degli istituti autonomi per le case popolari.
detrazione “maggiorata”
- al 70% (sempre fino al 31.12.2021), se gli interventi di riqualificazione energetica interessano anche l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda, secondo le indicazioni ancora da confermare;
- al 75% (sempre fino al 31.12.2021), se gli interventi puntano a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e raggiungono almeno la qualità media prevista dal Dm Sviluppo Economico del 26 giugno 2015. Anche in questo caso, bisognerà vedere nei dettagli come quantificare il miglioramento del rendimento dell’edificio.
Secondo il Dpb, i bonus potenziati non spettano a chi si limita a intervenire sull’impianto di riscaldamento: va coinvolto anche l’involucro dell’edificio.
Per coloro che sfruttano la detrazione maggiorata (al 70% o 75%) è prevista la possibilità di “cedere” il bonus fiscale senza limiti reddituali o soggettivi dei condòmini ai fornitori che hanno effettuato gli interventi sia ad altri soggetti privati (escluse banche e intermediari finanziari). E’ prevista, inoltre, l’opportunità, per questi ultimi cessionari, di effettuare una successiva cessione del credito a terzi. Al contrario per coloro che fruiscono della detrazione “standard” al 65% è confermata fino al 31.12.2017 la possibilità di cedere il bonus ai fornitori come già previsto nel 2016.
Detrazioni per misure antisismiche
La legge di Stabilità 2016 aveva prorogato:
4 la detrazione “generale” delle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche nella misura del 50% che ricadono tra gli interventi che godono della “detrazione per ristrutturazione” illustrata nel primo paragrafo;
4 la detrazione delle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità (classificati in aree 1 e 2 su una scala di 4), se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive nella misura del 65%, per le spese effettuate dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016.
L’ammontare massimo delle spese ammesse in detrazione non può superare l’importo di 96.000 euro.
Il ddl di Stabilità 2017:
ü proroga fino al 31.12.2017 la detrazione “generale” delle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche nella misura del 50% che ricadono tra gli interventi che godono della “detrazione per ristrutturazione”;
ü proroga fino al 31.12.2021 (quindi per 5 anni) la detrazione delle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni (tutte le abitazioni e immobili adibiti ad attività produttive) che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità (classificati in aree 1, 2 e 3) abbassando però la detrazione al 50% ma che viene ripartita in 5 anni e non più 10.
Resta da confermare il meccanismo attraverso cui il sismabonus sarà potenziato: il progetto circolato nei giorni scorsi parte da una nuova classificazione delle costruzioni in classi di rischio sismico. La nuova detrazione potrebbe articolarsi a fasce, con un sistema premiale per chi riesce con i lavori a migliorare di una o due classi di rischio sismico il posizionamento del proprio immobile. Il bonus potrebbe arrivare anche al 70-80% con un ulteriore incremento (75-85%) se si interviene sui condomini.
Per chi vuole usufruire della percentuale più alta (65%) anche per lavori di adeguamento “minori” è opportuno procedere a pagare i lavori entro quest’anno.
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Tipologia di intervento |
Dal 04.08.2013 al 31.12.2016 |
Dal 01.01.2017 |
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% Detrazione |
Limite spesa |
% Detrazione |
Limite di spesa |
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Misure antisismiche |
50% o 65%
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96.000,00 |
50% o maggiore* |
96.000,00 |
* da verificare il tipo di intervento
Detrazioni Irpef del 20% sull’acquisto di immobili da locare
Sulla Gazzetta Ufficiale del 3 dicembre 2015 è stato pubblicato il decreto interministeriale 8 settembre 2015, che disciplina le modalità di attuazione e le procedure di verifica per la fruizione della deduzione Irpef per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di unità immobiliari da destinare alla locazione (c.d. bonus compra-affitta), introdotto dal decreto Sblocca Italia.
L’art. 21 del D.L. n. 133/2014 (decreto Sblocca Italia) prevede la possibilità - per persone fisiche non esercenti attività commerciale - di dedurre dal reddito complessivo, risultante ai fini Irpef, un importo pari al 20% delle spese sostenute, nel limite di 300.000 euro, per l’acquisto o la costruzione di immobili abitativi da destinare alla locazione per una durata complessiva non inferiore a 8 anni, purché tale periodo abbia carattere continuativo. Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 3/E/2016, la deduzione sussiste anche in caso di un contratto a canone concordato di durata “sei più due” (comma 5 art 2 L. 431/1998). Si tratta di un tipo di contratto che consente “alla prima scadenza” di prorogare il contratto “di diritto”, qualora le parti non concordino sul rinnovo del contratto, e fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore.
L’agevolazione è limitata agli acquisti sostenuti dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017. In assenza di ulteriori proroghe, a decorrere dal 1/01/2018, non sarà più possibile fruire dell’agevolazione.
Il bonus spetta nella misura del 20% del prezzo di acquisto risultante dall’atto di compravendita. Sono inoltre deducibili gli interessi passivi derivanti da mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare.
Il beneficio fiscale va ripartito in 8 quote annuali di pari importo, partendo dall’anno in cui viene stipulato il contratto di locazione.
Considerando che il tetto alla deduzione è fissato a 60.000 euro (ossia il 20% di 300.000), la quota massima deducibile su base annua è pari a 7.500 euro.
L’agevolazione, come precisato all’art. 3 del decreto, è riconosciuta anche con riferimento alle spese dipendenti da contratti di appalto, per la costruzione di un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’avvio dei lavori. Ai fini della deduzione le predette spese sono attestate dall'impresa che esegue i lavori attraverso la relativa fattura.
La deduzione spetta una sola volta per ciascun immobile e non è cumulabile con le altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.
In caso di trasferimento dell’unità immobiliare locata, per vendita o per successione ereditaria, la deduzione fiscale spettante si trasferisce per la parte residua al nuovo soggetto proprietario purché in possesso dei requisiti di legge.
Nel caso di cessione di usufrutto a titolo oneroso, effettuata contestualmente all’atto di acquisto dell’unità immobiliare, il corrispettivo di usufrutto dovrà essere espressamente indicato nel medesimo atto di acquisto.
Detrazioni Iva sull'acquisto di immobili in classe energetica A o B
La detrazione dalle imposte sui redditi del 50% dell’Iva pagata sull’acquisto di unità immobiliari nuove di classe energetica A o B è stata prorogata dal decreto Milleproroghe (Legge 27 febbraio 2017 - n. 19 di conversione del D.L. 30 dicembre 2016) entrata in vigore il 1° marzo 2017. La detrazione si applicherà agli acquisti effettuati fino al 31 dicembre 2017, salvo eventuali proroghe.
Il bonus per l’acquisto di case ad alta efficienza energetica non si applica solo alle abitazioni, ma anche alle pertinenze; lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 20/E/2016, par. 10.1, a condizione che l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa, e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale.
Possono usufruire dell’agevolazione i soggetti passivi Irpef, quindi i soli soggetti privati, a condizione che l’immobile:
a) sia acquistato entro il 31.12.2017 (salvo proroghe);
b) sia destinato ad uso residenziale. Poiché la legge non specifica altro, si ritiene che siano agevolabili non solo gli acquisti di "prime case", ma anche gli acquisti destinati a "seconda casa" o a locazione;
c) sia ceduto da un’impresa costruttrice. E’ stato chiarito che sono agevolabili anche gli acquisti effettuati da un’impresa ristrutturatrice - art. 3 comma 1 lett. c), d), f) del D.P.R. 380/2001 (circolare Agenzia delle Entrate n. 20/E/2016, par. 10).
L’acquisto di case in classe energetica A o B, direttamente dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione, è incentivata con una detrazione Irpef sull’imposta lorda pari al 50% dell’Iva pagata, da ripartire in 10 anni dall’acquisto.
Se ad esempio si acquista a 200.000 euro un immobile da destinare ad abitazione principale, l’Iva al 4% ammonterà a 8.000 euro e si potranno detrarre dall’Irpef 4.000 euro.
In caso di acquisto congiunto dell’abitazione ad alta efficienza energetica e delle sue pertinenze (ad esempio cantina o garage), la detrazione del 50% dell’Iva va calcolata sull’intero acquisto, quindi non solo sul prezzo pagato per l’abitazione, ma su quello complessivo, comprendente sia l’unità abitativa sia la pertinenza. L’acquisto della pertinenza deve avvenire contestualmente a quello dell’abitazione in classe energetica A o B e il vincolo pertinenziale deve emergere dal rogito notarile di acquisto.
Chi acquista un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa, può usufruire, oltre alla detrazione del 50% dell’Iva pagata, della detrazione del 50% spettante sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile.
Si tratta di uno dei casi ammessi dalla normativa sulle detrazioni per la ristrutturazione edilizia, che prevede una detrazione del 50%, su una spesa massima di 96.000 euro, per l’acquisto di fabbricati a uso abitativo ristrutturati. L’acquisto, lo ricordiamo, deve avvenire entro 18 mesi dalla fine dei lavori, che devono aver coinvolto l’intero edificio ed essere stati svolti da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie.
L’Agenzia delle Entrate fa però un’importante precisazione: se si vogliono cumulare le due agevolazioni, il bonus ristrutturazioni va calcolato al netto del 50% dell’Iva, per cui ci si è già avvalsi dell’agevolazione. Tornando all’esempio della casa pagata 208.000 euro (cioè 200.000 euro più l’Iva di 8.000 euro), bisognerà calcolare il 25% di 204.000 euro, cioè il prezzo meno la metà dell’Iva, e applicare al risultato il 50% previsto dal bonus ristrutturazioni. L’ulteriore agevolazione sarà pari a 25.500 euro [(208.000 – 4.000) * 25% = 51.000 * 50%].
07/08/2017