NUOVE REGOLE PER LE DETRAZIONI SUGLI IMMOBILI DAL 17 FEBBRAIO 2023
Tutte le novità del D.L. 11/2023 che vieta cessioni e sconti in fattura
Il D.L. 11 del 16 febbraio 2023, pubblicato sulla G.U. n. 40/2023 ha posto significative limitazioni alle operazioni immobiliari legate ai bonus edilizi, apportando modifiche alla disciplina delle opzioni per lo sconto in fattura e per la cessione del credito: dal 17 febbraio 2023:
· non è più consentito, per i nuovi interventi realizzati dopo tale data l’esercizio delle opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) (sconto in fattura) e b) (cessione del credito);
· sarà di conseguenza possibile utilizzare la sola detrazione spettante nella dichiarazione dei redditi, con la detrazione dall’imposta lorda Irpef.
Il blocco non riguarda i lavori edili che risultano già avviati alla data del 16 febbraio 2023; pertanto chi ha lavori in corso o cessioni/sconti in fattura già avviati, potrà procedere come in passato.
Interventi soggetti al blocco della cessione del credito o sconto in fattura
Chi non ha depositato la pratica edilizia entro il 16 febbraio 2023, sarà obbligato a fruire nella propria dichiarazione dei redditi della detrazione Irpef/Ires spettante sui lavori eseguiti, non potendo più optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Interventi NON soggetti al blocco della cessione del credito o sconto in fattura
La facoltà di optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura nell’ambito degli interventi edilizi è concessa solo con riguardo a tutti gli interventi per i quali risultano già presentati i titoli edilizi abilitativi alla data del 16 febbraio 2023:
a) risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario;
b) per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, siano già iniziati i lavori;
c) risulti regolarmente registrato il contratto preliminare ovvero stipulato il contratto definitivo di compravendita dell’immobile nel caso di acquisto di unità immobiliari.
In queste casistiche, le opzioni possono essere esercitate:
· per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, nel caso degli interventi ordinari;
· per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, nel caso di superbonus (limitatamente alle fattispecie che danno ancora diritto alla fruizione del Superbonus).
Incrocio di date per il 110%
La Legge di Bilancio 2023 (L.197/2022 co. 394 e 395) ha confermata l’applicazione della detrazione fiscale nella misura del 110% (anziché nella misura ridotta del 90%) anche nel 2023 per alcuni specifici interventi in presenza di determinati requisiti temporali. Si tratta di:
a) interventi diversi da quelli effettuati dai condomìni per i quali, alla data del 25.11.2022, risulta presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
b) interventi effettuati dai condomìni per i quali la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in data antecedente al 18.11.2022, sempre che tale data sia attestata, con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata dall’amministratore del condominio ovvero, nel caso in cui, ai sensi dell’art. 1129 c.c., non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e i condomini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea, e a condizione che per tali interventi, alla data del 31.12.2022, risulti presentata la CILA;
c) interventi effettuati dai condomìni per i quali la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in una data compresa tra il 18.11.2022 e il 24.11.2022, sempre che tale data sia attestata, con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata dall’amministratore del condominio ovvero, nel caso in cui, ai sensi dell’art. 1129 c.c., non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e i condomini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea, e a condizione che per tali interventi, alla data del 25.11.2022, risulti presentata la CILA;
d) interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, per i quali alla data del 31.12.2022 risulta presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.
In tutti gli altri casi dal 1° gennaio 2023 l’agevolazione scende al 90% per gli interventi su condomìni, edifici da due a quattro unità e abitazioni singole; in quest’ultimo caso, solo se la casa è abitazione principale di proprietà e se il reddito di riferimento calcolato con il “quoziente familiare” non è superiore a 15mila euro.
Per gli edifici plurifamiliari il superbonus scende al 70% per le spese sostenute nel 2024 ed al 65% per quelle sostenute nel 2025. Dal 2026 non è più prevista.
DURC di congruità della manodopera dal 1° marzo 2023
Dal 1° marzo 2023 per tutti i cantieri pubblici e privati ancora aperti è previsto il rilascio di un Durc di congruità per la manodopera edile, relativa allo specifico intervento realizzato, nell’ambito dei lavori pubblici/privati eseguiti da imprese affidatarie, in appalto/subappalto e lavoratori autonomi coinvolti a qualsiasi titolo nella relativa esecuzione.
Per i lavori privati la verifica della congruità si applica esclusivamente alle opere di importo complessivo pari o superiore a 70.000 euro e riguarda i lavori edili per i quali la denuncia di inizio lavori alla competente Cassa edile / Edilcassa è effettuata dopo il 1° novembre 2021.
Proroga al 31 marzo p.v. per le comunicazioni del 2022
Nella conversione del recente decreto Milleproroghe è contenuto il differimento del termine del 16 marzo 2023 al 31 marzo p.v. entro il quale comunicare telematicamente all’Agenzia delle Entrate le opzioni inerenti le spese sostenute nell’anno 2022 oggetto di sconto in fattura o cessione del credito.
Entro il 31 marzo si dovrà procedere alla cessione delle rate residue non fruite delle detrazioni riferite alle spese sostenute nel 2020 e nel 2021.
Il 31 marzo scade anche la comunicazione che gli amministratori di condominio devono trasmettere ogni anno alle Entrate, in relazione alle spese sostenute l’anno precedente sulle parti comuni degli edifici con accesso ai bonus.
Scadenza del 31 marzo per il superbonus delle unifamiliari.
Sempre il 31 marzo 2023 scade anche il termine per effettuare le spese relative a unifamiliari, con lavori al 30% a fine settembre 2022, sfruttando l’ultima finestra disponibile per l’agevolazione al 110%. Chi sta effettuando lavori su unità unifamiliari (le villette) o su unità indipendenti potrà mantenere il 110% per le spese effettuate fino al 31 marzo nel caso in cui, entro il 30 settembre 2022, abbia effettuato almeno il 30% dell’intervento.
Tramontata – al momento – la possibilità di proroga; potrebbe essere l’ultima chiamata per le unifamiliari: nel 2023 il superbonus al 90% è quasi inaccessibile per questi immobili.
Esclusione delle responsabilità del cessionario o fornitore
L’art. 1, co. 1 let. b) del D.L. 11/2023 interviene anche sulla responsabilità solidale dei cessionari del credito e dei fornitori che hanno applicato lo sconto in fattura.
La responsabilità solidale col beneficiario originario della detrazione è esclusa se, ai sensi dell’art. 121, co. 6-bis del D.L. 34/2020, il cessionario del credito o il fornitore che ha applicato lo sconto in fattura sia in possesso di:
· titolo edilizio abilitativo o dichiarazione sostitutiva per interventi in edilizia libera;
· notifica preliminare dell’avvio dei lavori alla Asl, ove dovuta;
· visura catastale ante inizio lavori dell’immobile oggetto degli interventi oppure, nel caso di immobili non ancora censiti, domanda di accatastamento;
· fatture, ricevute e/o altri documenti di spesa, nonché documenti attestanti l’avvenuto pagamento delle medesime (ad esempio bonifici);
· asseverazioni, quando obbligatorie per legge, dei requisiti tecnici degli interventi e di congruità delle relative spese, corredate da tutti gli allegati previsti dalla legge, rilasciate dai tecnici abilitati, con relative ricevute di presentazione e deposito presso i competenti uffici;
· delibera condominiale di approvazione dei lavori e tabella di ripartizione delle spese tra i condomini (nel caso di interventi su parti comuni condominiali);
· ove dovuta, documentazione prevista dall’articolo 6, comma 1, lettera a), c) e d), D.M. 6 agosto 2020 “Requisiti” (nel caso di interventi di efficienza energetica);
· visto di conformità rilasciato sull’opzione che ha “generato” il credito d’imposta;
· attestazione rilasciata dai soggetti obbligati al rispetto della disciplina in materia di antiriciclaggio, che intervengono nella cessione del credito d’imposta, di avvenuta osservanza degli obblighi di cui agli articoli 35 e 42, D.Lgs. 231/2007.
01/03/2023