PIU' TUTELE PER CHI ACQUISTA UN IMMOBILE IN COSTRUZIONE
Novità dal 16 marzo 2019 per i fabbricati non ultimati
Dal 16 marzo 2019 (30 giorni dopo la pubblicazione in G.U. del 14 febbraio), aumentano le tutele per chi compra un immobile in costruzione e non ancora ultimato, in attuazione del D.Lgs. 14/2019 che rende operativa la Legge 155/2017 sulla riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza.
E’ quanto prevedono gli artt. 389-391 del nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14 del 12 gennaio 2019), che vanno a integrare o modificare la normativa inerente al delicato ambito degli acquisti di fabbricati in costruzione, disciplinato dal D.Lgs. 122 del 20 giugno 2005.
Novità per gli immobili in costruzione
La novità riguarda tutte le compravendite aventi ad oggetto «immobili da costruire», per i quali il relativo titolo autorizzativo edilizio sia stato richiesto, o presentato successivamente al 16 marzo 2019.
Più tecnicamente si tratta di immobili per i quali è stata richiesta la licenza di costruzione, ma non ancora edificati, oppure la costruzione non è ultimata, tanto da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.
In questi casi, il contratto preliminare deve essere stipulato dal notaio per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Il mancato rispetto della predetta prescrizione di forma, provoca la nullità assoluta del contratto.
Ne consegue che è destinata a cambiare anche la modulistica precontrattuale e non sarà più possibile utilizzare la tipica modulistica delle agenzie immobiliari o firmare scritture private tra acquirente e costruttore: queste carte divengono prive di qualsiasi validità ed efficacia.
Contenuti del preliminare di compravendita
Si ricorda che il contratto preliminare o altro contratto diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile, deve contenere:
- cognome e nome, luogo e data di nascita, codice fiscale delle parti, nonché regime patrimoniale delle stesse o denominazione / ragione sociale, sede e codice fiscale delle persone giuridiche, con le generalità delle persone che le rappresentano;
- natura dell’immobile, comune in cui si trova, nonché dati di identificazione catastale del terreno su cui insiste;
- descrizione dell’immobile e delle relative pertinenze di uso esclusivo oggetto di trasferimento;
- caratteristiche tecniche della costruzione con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti;
- tempistica massima di esecuzione dei lavori, anche eventualmente correlata alle varie fasi di lavorazione;
- indicazione del prezzo complessivo da corrispondere in denaro o del valore di ogni altro eventuale corrispettivo, termini e modalità di pagamento con specificazione delle eventuali somme a titolo di caparra;
- estremi della fideiussione rilasciata all’acquirente e attestazione della conformità al modello standard ministeriale;
- esistenza di eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile con indicazione dell’ammontare, del soggetto beneficiario e del titolo da cui derivano e la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi;
- estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato e di ogni altro titolo, denuncia, provvedimento abilitativo di costruzione;
- estremi identificativi delle imprese appaltatrici.
Inoltre devono essere allegati:
il capitolato nel quale vanno evidenziate le caratteristiche dei materiali da utilizzare, individuati anche soltanto per tipologia, caratteristiche e valori omogenei e l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti tra le parti;
gli elaborati del progetto sulla cui base è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione del progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
Obbligo di rilascio delle polizze assicurative
La legge 122/2005 già oggi prevede che, a tutela dell’acquirente, il costruttore sia obbligato, in sede di contratto preliminare, a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente al totale (100%) delle somme che il costruttore riscuote anteriormente alla stipula del contratto definitivo, a pena di nullità del contratto medesimo. Inoltre, alla stipula del contratto definitivo, il costruttore deve consegnare all’acquirente, una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni subiti dall’edificio e provocati a terzi e derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi.
Con l’intento di rafforzare le tutele per l’acquirente, con il nuovo Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza, viene modificata la disciplina della fideiussione e dell’assicurazione previste dalla normativa sugli acquisti di immobili da costruire, disponendo che:
1) la fideiussione e la polizza assicurativa devono essere conformi a un modello standard prescritto con decreti da emanarsi (entro 90 giorni dal 16 marzo 2019) in concerto tra i Ministeri della Giustizia e dello Sviluppo economico (articolo 3, comma 7-bis, e articolo 4, comma 1-bis, D.Lgs. 122/2005);
2) il contratto preliminare deve recare, oltre agli estremi della fideiussione consegnata dal costruttore, anche l’attestazione della sua conformità al predetto modello (articolo 6, comma 1, lettera g), D.Lgs. 122/2005);
3) il contratto definitivo è nullo se non sia consegnata la polizza assicurativa (articolo 4, comma 1, D.Lgs. 122/2005);
4) la fideiussione diviene escutibile, oltre che nel caso in cui il costruttore entri in una situazione di crisi, anche qualora il notaio comunichi all’acquirente di non aver ricevuto dal costruttore, in vista della stipula del contratto definitivo, la predetta polizza assicurativa (articolo 3, comma 3, e articolo 4, comma 1-ter, D.Lgs. 122/2005).
Entrata in vigore
Le nuove disposizioni sono applicabili ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio è stato richiesto/presentato successivamente al 16.3.2019, data di entrata in vigore del D.Lgs. n. 14/2019.
12/03/2019