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PER GLI IMMOBILI SI APPLICA L’INVERSIONE CONTABILE
Riverse charge per le cessioni di immobili strumentali
Dal prossimo 1° ottobre, si allarga la platea delle operazioni interessate dal particolare regime del “reverse charge”, meccanismo già in vigore nel passato per talune tipologie di operazioni (per esempio la cessione di oro da investimento), ma utilizzato molto più diffusamente da quest’anno, dopo che è stato previsto il suo utilizzo per il settore dei subappalti nell’edilizia.
Come è noto, infatti, la recente Legge Finanziaria ha previsto, dal 1° gennaio 2007, per i subappaltatori e i prestatori d’opera manuali che rendono prestazioni ad appaltatori (entrambi i soggetti devono operare nel settore edile) l’obbligo di fatturare senza applicazione dell’Iva ai sensi della lett.a), co.6, art.17 del DPR n.633/72.
Lo stesso meccanismo si applicherà dal 1 ottobre 2007 alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricati strumentali nel caso in cui l’impresa cedente opti per l’imponibilità Iva sulla base di quanto disposto dall’art. 10, co. 1 let. d) del D.P.R. 633/72, e ciò per effetto di quanto previsto dall’art.17, co.6 della legge Iva. Questo in virtù di quanto disposto dalle modifiche operate dalla Finanziaria, in base alle quali era previsto l’allargamento del reverse charge ad ulteriori operazioni individuate dal Ministro dell’Economia e delle Finanze, con propri decreti, in base alla Direttiva 2006/69/Ce, ovvero individuate con apposito decreto nelle ipotesi in cui necessita la preventiva autorizzazione comunitaria. Con l’emanazione del decreto del 25 maggio 2007, senza che debba necessariamente operare alcuna modifica alla normativa Iva, e senza che sia necessaria una preventiva autorizzazione comunitaria, l’Amministrazione Finanziaria ha potuto estendere alle predette cessioni il meccanismo noto come reverse charge, o inversione contabile.
Il provvedimento ha il chiaro intento di arginare le frodi in ambito Iva.
A chi si applica
Dal 1° ottobre prossimo l’imprenditore, il professionista o la società che acquista un immobile strumentale, per il quale il cedente, in sede di stipula dell’atto, ha manifestato l’opzione per l’imponibilità in luogo dell’esenzione, dovranno applicare il meccanismo dell’inversione contabile, senza poter detrarre, né anticipare l’imposta.
E’ bene ricordare che l’inversione contabile non si applica alle locazioni di immobili commerciali, anche se il locatore manifesta l’opzione per l’imponibilità.
Fabbricati esclusi
Il meccanismo dell’inversione contabile non si applica in caso di vendita di immobili abitativi, né per le cessioni di immobili strumentali effettuate dalle imprese di costruzione o di ripristino entro quattro anni dal termine dei lavori.
Non trova neppure applicazione nelle cessioni di fabbricati cosiddetti “rustici” o “al grezzo”, e nella cessione di opere di urbanizzazione, ovvero per le unità immobiliari rientranti nelle categorie catastali fittizie F2 (unità collabente) o F5 (lastrici solari) o ancora per le unità immobiliari classificate nella categoria catastale E (immobili a destinazione speciale).
Fabbricati interessati
Da un punto di vista oggettivo ciò significa che sono potenzialmente interessati tutti quei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 (uffici), B, C, e D.
Un’ultima annotazione per i fabbricati censiti nella categoria C (esempio box - C/6) che costituiscono pertinenza o diventeranno pertinenze di unità immobiliari a destinazione abitativa. In questo caso la cessione della pertinenza, anche se avviene con atto separato rispetto all’unità principale, sarà assoggettata alla disciplina prevista per il bene principale.
Fatturazione e registrazione
Con il reverse charge il cedente effettua “operazioni imponibili” a tutti gli effetti (sia pure ad aliquota zero) ed è tenuto a emettere fattura senza applicazione dell’Iva, indicando tale titolo di inapplicabilità dell’imposta l’articolo 17, co. 6 del D.P.R. 633/72.
Sempre il cedente potrà detrarre l’imposta inerente assolta a “monte” sull’acquisto o costruzione e potrà esercitare il diritto al rimborso dell’Iva qualora l’aliquota media sulle vendite sia minore di quella sugli acquisti. Non verificandosi l’indetraibilità da pro-rata per le operazioni esenti.
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ESEMPIO DI FATTURA |
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BETA srl Via Roma, 12 12051 ALBA CF e P.IVA 01234567890 ALFA srl Via Verdi, 61 12051 ALBA CF e P.IVA 09876543210
FATTURA n. 100 del 01.10.2007
Vendita dell’immobile strumentale sito in Alba Via Bra 12, Fg. X, numero Y, particella z, come da atto notarile del 01/10/2007 rep. 11111, raccolta 222222 € 200.000,00
Operazione senza addebito di imposta soggetta al regime del reverse charge ex art.17, comma 6, DPR n.633/72- l’applicazione dell’IVA è a carico del destinatario della fattura.
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Il cessionario invece, che è il debitore dell’imposta, deve:
a) integrare la fattura ricevuta, indicando sul documento stesso l’aliquota ordinariamente applicabile e la relativa imposta;
b) annotare la fattura così integrata sul registro Iva delle fatture emesse (o dei corrispettivi) entro 15 giorni dal suo ricevimento;
c) annotare la medesima fattura anche sul registro Iva degli acquisti entro il mese di ricevimento;
d) esegue nella liquidazione la compensazione tra Iva a credito e Iva a debito.
Riflessi e dubbi sui leasing
Novità in arrivo anche per le società di leasing che cedono immobili strumentali.
Poiché le società di leasing esercitano sempre l’opzione per l’applicazione dell’Iva nell’atto di vendita per riscatto dell’utilizzatore, troverà anche applicazione la disposizione del reverse charge per i fabbricati strumentali riscattati da soggetti passivi Iva.
Tra i problemi operativi ancora aperti vi è l’estensione del reverse charge ai canoni di locazione finanziaria, in considerazione del principio generale sancito dall’art. 16, co.3 del D.P.R. 633/73 il quale stabilisce che nelle prestazioni di servizio dipendenti da contratti di locazione finanziaria l’imposta si applica con la stessa aliquota che troverebbe applicazione in caso di cessione.
Sanzioni
Un errore potrebbe costare molto caro, soprattutto se si considerano le cifre che sono normalmente in gioco nelle compravendite immobiliari.
Quando l’impresa cedente emette fattura ad aliquota zero è sempre responsabile per l’imposta non indicata in fattura, così come avviene per l’applicazione delle aliquote ridotte (4% o 10%). Ciò significa che l’emissione di una fattura in regime di reverse charge quando avrebbe dovuta essere applicata l’Iva determina in capo all’impresa cedente una sanzione dal 100% al 200% dell’Iva non indicata.
Ugualmente, l’acquirente che acquista fabbricati strumentali con emissione di fattura irregolare è assoggettato alla stessa sanzione, salvo che nei 30 giorni successivi la registrazione della fattura irregolare, effettui il versamento integrativo.
Estensione per il futuro
La Finanziaria, modificando il citato art.17, ha inoltre ricompreso, tra le prestazioni per cui l’imposta deve essere assolta dal committente mediante inversione contabile, oltre a quanto predetto, anche alle:
· cessioni di apparecchiature terminali per il servizio pubblico radiomobile terrestre di comunicazioni, nonché dei loro componenti e accessori;
· cessioni di personal computer e dei loro componenti ed accessori;
· cessioni di materiali e prodotti lapidei, direttamente provenienti da cave e miniere.
Tali nuove disposizioni (diversamente dai subappalti e dalle vendite di immobili strumentali), si applicheranno alle cessioni effettuate successivamente alla data di autorizzazione della misura da parte degli organi comunitari.
21/09/2007